Скaндaлы вoкруг нeдoстрoeнныx oбъeктoв в Киeвe дoбaвляют гoлoвнoй бoлью для инвeстoрoв.
Кoррeспoндeнт выяснил, пoчeму oни прoисxoдят и чтo дeлaть, чтoбы нe oкaзaться иx жeртвoй, пишeт Oлeг Aксeнeнкo в № 6 журнaлa oт 13 фeврaля 2015 гoдa.
Oбщeствeннaя oргaнизaция фoрум poryatunku Киeвa трeбуют oтстaвки дирeктoрa кoммунaльнoгo прeдприятия Житлoинвeстбуд-УКБ Вячeслaв Нeпoп — митинг с тaким трeбoвaниeм, прoшeл пoд стeнaми Киeвскoй гoрoдскoй aдминистрaции нa прoшлoй нeдeлe.
Oднaкo oтстaвкa глaвы кoмпaнии-этo нe eдинствeннoe трeбoвaниe. Aктивисты трeбуют oстaнoвить лишь нeскoлькo стрoитeльныx кoмпaний, сaмыe извeстныe срeди ниx — высoтнoe здaниe в 25 этaжeй-стрит «Шулявскaя», в нeпoсрeдствeннoй близoсти oт зooпaркa. Пo мнeнию aктивистoв, рaбoты мoгут лишить живoтныx иx дoмoв. В Житлoинвeстбуд-УКБ предсказуемо все обвинения отрицают и утверждают, что деятельность активистов не заказал.
Ранее Министерство внутренних дел сообщило, что его сотрудники остановили работы на четырех стройках, связанные с группой компаний Укогруп: Жемчужина Троещины, сосновый лес, мозаики и Шана ворота. Причина — отсутствие прав на земельные участки, на которых размещены объекты.
В борьбе с незаконным строительством активно участвует и вездесущий правый сектор. Организация имела силы остановить строительство высоток на вершигоры, а также на пересечении ул. Луговая и Братислава. Последние акции, сопровождающиеся перекрытием дорог и горят шины, были направлены против объектов компании укрбуд на берегу Днепра, на улице Никольско-Слободской.
Представители правого сектора утверждают, что проект противоречит действующему законодательству: дом был построен в 60 метров от берега, при этом активисты настаивают на том, что он должен быть расположен не менее чем в 100 м от береговой линии.
Почетный Президент Укрбуда Максим микитась отрицает все обвинения и обещает усилить безопасность.
«Теперь эти скандалы очень много, они появляются буквально каждые два дня», — говорит он.
Сегодня в Киеве насчитывается около 80 недостроев на разных стадиях подготовки. Это примерно десятая часть от всех недостроенных объектов в Украине
По данным Конфедерации строителей, сегодня в Киеве насчитывается около 80 недостроев на разных стадиях подготовки. Это примерно десятая часть от всех недостроенных объектов в Украине. Однако никто не может гарантировать, что строительство дома в Киеве не прекратятся, и на любом этапе.
Причины этого проекта совсем другая. Это и нехватка денег, которой может столкнуться застройщик, и проблемы с контролирующими органами. В некоторых случаях проект останавливается из-за низкого качества работ на первом этапе, например, дома начинают трескаться фундамент. Иногда строительство прекращается после вмешательства общественных организаций, который был активирован в конце прошлого / начале этого года.
Причины
Уровень информированности граждан возросло, и многие из них способны объединиться и действовать на благо общества, заявил глава Совета иностранных здании общины Елена Шуляк.
«Очень просто кипит, люди выходят на митинги, организуют рабочие группы, создайте проект поправок, договориться с властями и добиться видимых результатов», — поясняет Шуляк.
Протесты часто имеет под собой реальных оснований, потому что разработчики не строят с грубыми нарушениями закона. Первый заместитель главы администрации города Киева государственной администрации Игорь Никонов признает, что некоторые разработчики не разрешили использовать веб-сайты или отсутствует полный пакет необходимых документов.
По его словам, строительная компания, например, может получить разрешение на возведение девятиэтажного дома, а затем закончить с семи этажей и продавая их в квартире.
«А затем в выявлении нарушений органов прокуратуры по защите здания от покупателей квартир. Они заинтересованы в том, что дом будет завершен», — сказал Никонов.
Однако большинство разработчиков начинают работать с необходимым разрешением, глава Наблюдательного совета Института городского гражданского проектирования Ольга Заремба.
«Другой вопрос, как эти документы оформляются», — сказал эксперт.
Заремба пояснил, что разрешения, как правило, толстые папки и большого количества справок, актов, отчетов и т. д.
«Конечно, терпения не хватит на всех. Из-за необходимости сбора большого количества документов — не всегда, кстати, разумный — разработчики могут использовать «иные механизмы» решить», говорит она.
Действующее законодательство наряду с коррупцией ведет бизнес искать обходные пути
Действующее законодательство наряду с коррупцией ведет бизнес искать обходные пути, соглашается исполнительный директор английского CommunityТатьяна Шульга. Например, для строительства третьей категории сложности меньше половины стоимости в отношении зданий, четвертый или пятый. Для этого, проектная документация должна оцениваться, контролироваться и порядок работ, который позволяет обеспечить безопасность и охрану здания в будущей жизни.
«Многие разработчики говорят о третьей категории сложности», — добавляет эксперт.
Один из возможных вариантов появления объектов с проблемой документация — смена разработчика проекта в ходе работы, добавляет директор проектной группы Архиматика Александр Попов. В частности, это может быть связано с изменением спроса в связи с началом кризиса, когда квартиры в 200-250 квадратных метров невостребованной.
«Документация необходимо пересмотреть, и эта задержка в строительстве и сдаче в эксплуатацию пункт используется», — сказал Попов.
В некоторых случаях застройщик действует совершенно легально, и протест — хороший заработок.
«Это движение есть и обратная проблема: общественная организация, основной целью создания и деятельности которой является зарабатывание денег путем шантажа застройщиков и организации протестов, адаптированных к «раскручивать» сайты, черный пиар и т. д. — признает Шуляк. — Такие организации существуют и, к сожалению, успешно функционировали задолго до сегодня.»
Руководители крупных строительных компаний утверждают, что «решение всех проблем» активисты требуют от нескольких сотен тысяч до миллиона долларов
Руководители крупных строительных компаний утверждают, что «решение всех проблем» активисты требуют от нескольких сотен тысяч до миллионов долларов.
«Чтобы остановить работу, они не могут, но вы можете привести закон, по осуществлению депутатского корпуса, который создает много проблем», — говорит директор Киевской, крупных строительных компаний, пожелавший остаться неназванным.
Устаревшие нормы
Сопротивление застройщикам придерживаться определенных правил, участники рынка связывают более архаичной и отраслевого законодательства. Некоторые требования не соответствуют времени и сложившегося спроса со стороны инвесторов, говорит управляющий директор компании arpa недвижимости Михаил Артюхов.
«Задача застройщика — строить то, что востребовано. Иногда, Разработчик настаивает на том, что проектная организация «полируемого объекта» в соответствии с требованиями клиентов. Но, как часто это невозможно, есть все виды коррекции и отходов действующего законодательства», — сказал он.
Например, согласно существующим правилам, жителя этой страны необходимо иметь не менее 17 квадратных метров жилья. Но, сегодня хороший спрос на жилье площадью 15 квадратных метров на человека, поэтому строительные компании и пытаются удовлетворить.
Существуют правила, которые необходимы, чтобы построить одно парковочное место на две квартиры. Для некоторых зданий (в первую очередь, для объектов премиум-класса) количество жилых помещений и парковочных мест должно быть одинаковым.
«Понятно, что из-за экономии при строительстве и желание снизить стоимость жилья для покупателей, многие застройщики пренебрегают такими правилами», — говорит Артюхов.
Многие нормы действительно устарели, кроме того, использование современных материалов и технологий, по сути, не поддерживается законодательством
Шульга добавил, что многие нормы действительно устарели, кроме того, использование современных материалов и технологий, по сути, не поддерживается законодательством.
«Их использование-это прогресс, но как согласовать и утвердить их использовать? Регулирующие органы могут в любое время найти такие нарушения в здании», — говорит она.
Президент Конфедерации строителей Лев Парцхаладзе допускает, что множество проблем для строительных компаний создает отсутствие зон — карту, на которой отмечены подходящие для монтажа на зданиях, участки, ограничения на высоту дома и т. д. Но украинские города пока нет денег на разработку такого документа, что усложняет работу разработчиков.
Проверить это семь раз
Чтобы получить приложение в том случае, если дом недостроенный, очень сложно. Сегодня в Украине законодательство не предусматривает эффективных механизмов для таких случаев. Один из самых популярных методов заключается в создании сотрудничества, баланса о передаче недостроенного здания. Тогда покупатели квартир могут быть «отчет» сумма, необходимая для завершения всех работ или найти инвесторов.
Конфедерация строителей разработало законопроект, предлагающий передать зданий к местным властям, — говорит Парцхаладзе. Сотрудники смогут найти инвестора, который завершит товар в обмен, например, на дополнительный земельный участок. Сейчас документ находится на рассмотрении депутатской комиссии профильного комитета Верховной Рады.
100% гарантии, что тот или иной дом непременно будет достроен, не говоря о сроках, не даст никто. Но риски можно минимизировать, даже в таких условиях.
Минимальная цена для строительства в Киеве сейчас составляет около 10 тыс. грн за 1 кв. м. м, поэтому низкая цена может указывать на возможные проблемы в компании
Во-первых, при выборе застройщика нужно быть очень осторожными», — сказал Никонов. По его словам, минимальная себестоимость строительства в Киеве сейчас составляет около 10 тыс. грн за 1 кв. м. м, поэтому более низкая цена может указывать на возможные проблемы в компании. Стоит ли игра свеч — решать покупателю.
«Город больше не будет давать покупателей приложение, если они страдают от мошенничества, как это было с элита-центр», — сказал Никонов.
«Если сегодня покупатель предложение на покупку имущества по цене ниже 8,5-9,0 тыс. грн за 1 кв. м, то объект, скорее всего, потенциально или реально проблемный. В лучшем случае некачественные и невостребованные здания», — соглашается с ним священники.
Директор консалтинговой компании City развитию Solutions Ярослава Чапко советует знать, кто является разработчиком. Он должен прочитать все комментарии, вижу, что уже введенных в эксплуатацию объектах, а также найти информацию о любом объекте на специализированном форуме.
«Репутация компании играет большую роль, потому что в трудные времена, некоторые владельцы пытаются найти деньги, чтобы завершить строительство. Они просто не хотят портить свой имидж», — сказал Никонов.
Чиновник добавил, что Киев будет поддерживать его полезность строительных компаний, поэтому с большой долей вероятности они будут заканчивать дома.
Эксперты советуют потребителям самостоятельно проверять все разрешения объекта
Кроме того, эксперты советуют потребителям самостоятельно проверять все разрешения объекта. Недобросовестные застройщики иногда уверяют, что есть все разрешения, но фактически обладают только ордером на подготовительные работы (снос, подготовка рельефа участка, вынос сетей со строительной площадки, и т. д.), а разработка и согласование проектной документации еще далеки от завершения, — говорит Попов.
Организации следует потребовать решения на отвод земельного участка, сам договор аренды земли (сроки должны совпадать), техническими условиями коммуникации, оценка проекта, проект, лицензии на строительную деятельность, разрешение на выполнение работ.
«Все эти документы лучше «копировать» и показывают друг адвокат», — добавила Чапко.
Многие компании строительство наружных сетей, результатом часто становится последним этапом, который растягивается на годы.
«Бывает, что дом построен, но не подключен к инженерным сетям, а также рабочая документация наружных сетей даже не согласуется или, возможно, в этом районе нет необходимых инженерных ресурсов. В этом случае строительство дома, что даже 99%, может быть долгосрочным», — сказал Попов.
***
Эта статья была опубликована в № 6 журнала корреспондент 13 февраля 2014 года. Перепечатка публикаций журнала корреспондент в полном объеме запрещена. Правила использования материалов журнала корреспондент, опубликованных на Корреспондент.net сайт может быть найден здесь.
